Construcción, desarrollo e intermediación inmobiliaria

LFPIORPI art. 17, fr. VEn desarrollo en Clear Compliance

Identificación y aviso se miden sin contribuciones; el efectivo, con contribuciones. Revisa una operación en la calculadora.

En corto: si construyes, desarrollas o intermedias la compra o venta de inmuebles como parte de tu negocio, identificas al cliente desde cualquier monto. Presentas un aviso cuando la operación, o la suma de las operaciones del mismo cliente en hasta seis meses, llega a 8,025 UMA ($941,412.75) o más, sin contribuciones. Y si el valor de la transmisión, con contribuciones, llega a 8,025 UMA ($941,412.75), no puedes recibir efectivo.

Quién está en este supuesto

La fracción V cubre a quien hace de forma habitual o profesional alguna de estas dos cosas: construir o desarrollar inmuebles, o intermediar en que un inmueble cambie de dueño o se constituyan derechos sobre él. Entran, por ejemplo, las constructoras que venden lo que edifican, las desarrolladoras, las inmobiliarias y los corredores o asesores que acercan a comprador y vendedor. La ley pide que en esa actividad haya operaciones de compra o venta de los inmuebles.

No es lo mismo que la fracción V Bis. La V mira la compra o venta del inmueble. La V Bis mira otra cosa: el dinero que recibes para llevar a cabo un desarrollo inmobiliario que se venderá o rentará, por ejemplo de inversionistas o de quien paga antes de que exista la obra. Si recibes ese tipo de recursos, revisa Recursos para desarrollos inmobiliarios. Una misma empresa puede estar en las dos.

La ley no define "habitual o profesional". Si construir, desarrollar o intermediar inmuebles es parte de tu negocio, parte de que la fracción te aplica. La renta de inmuebles tiene su propia fracción, aparte de esta.

Cómo se mide

Los umbrales de identificación y de aviso se comparan contra el monto de la operación sin contribuciones. El límite de efectivo del artículo 32 se compara contra el monto con contribuciones, tal como lo marca el Reglamento. Por eso un mismo inmueble puede quedar por debajo del umbral de aviso y, aun así, ya estar en el límite de efectivo.

La ley no fija un monto para identificar. El Reglamento (art. 7, tercer párrafo) dice que, cuando no hay monto de identificación, todos los actos u operaciones son actividad vulnerable y se acumulan. Por eso identificas desde cualquier monto y sumas todas las operaciones del mismo cliente. La suma es por tipo de operación y de hasta seis meses. Presentas el aviso cuando, con la última operación, la suma llega al umbral, aunque no se haya agotado el periodo.

Pagos en mensualidades o apartados. Para el efectivo, el artículo 42 del Reglamento dice que la prohibición aplica al acto u operación "ya sea en una o más exhibiciones", y al conjunto de actos que paga una sola persona. Si la operación llega al límite de efectivo, no recibes efectivo en ningún apartado ni en ninguna mensualidad. Para el aviso, desde el 30 de noviembre de 2026 la fecha del acto es aquella en que se tiene por liquidada la operación y se alcanzó el umbral de aviso (Reglas, art. 24 Bis, fr. III).

Cuándo no hay aviso

Las Reglas (art. 27 Bis, fr. III) dejan sin aviso la primera venta de un inmueble construido o desarrollado por ti, cuando los recursos vienen, total o parcialmente, de la banca de desarrollo o de organismos públicos de vivienda, y la totalidad del precio se cubre por conducto de instituciones del sistema financiero. "Primera venta" es la que precede a cualquier otra sobre ese inmueble. Si se cumplen las dos condiciones, no presentas aviso por esa venta. Revisa el texto completo en el Fundamento.

Ejemplos

• Identificar al cliente: sí. En esta actividad aplica desde cualquier monto.
• Presentar aviso: no. Se compara el monto base $620,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).
• No recibir efectivo: no. Se compara el monto total $620,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).

Identificas al cliente, como en cualquier operación de esta actividad. La operación no llega al umbral de aviso ni al límite de efectivo.

• Identificar al cliente: sí. En esta actividad aplica desde cualquier monto.
• Presentar aviso: sí. Se compara el monto base $1,800,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).
• No recibir efectivo: sí. Se compara el monto total $1,800,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).

Aquí aplican las tres reglas: identificas al cliente y a su beneficiario controlador, presentas el aviso y no recibes efectivo en ninguna parte del pago.

Qué tienes que hacer

1. Date de alta en el padrón antes de tu primera operación sujeta a la ley. Ve Alta en el padrón.
2. Identifica al cliente en cada operación, desde cualquier monto, y a su beneficiario controlador cuando lo hay. Ve Identificación del cliente y Beneficiario controlador.
3. Presenta el aviso cuando la operación, o la suma de operaciones del mismo cliente en hasta seis meses (aquí todas suman, porque identificas desde cualquier monto), llegue al umbral de aviso. Ve Avisos.
4. No recibas efectivo cuando el valor de la transmisión, con contribuciones, llegue al límite del artículo 32. Ve Restricción de efectivo.
5. Revisa si el cliente es una persona políticamente expuesta. Ve Personas políticamente expuestas.
6. Conserva el expediente de cada cliente y la documentación de cada operación. Ve Expediente y conservación.
7. Conoce lo que cambió con la reforma y las consecuencias de no cumplir. Ve Reforma 2025 y Sanciones.

Puntos a revisar con tu asesor

• Intermediación. La ley no detalla qué actos cuentan como intermediar. Si solo promocionas inmuebles y no participas en la operación, confirma con tu asesor si estás dentro.
• Ventas por mensualidades o con apartados. Para el efectivo, el artículo 42 del Reglamento ya dice que se revisa la operación completa, en una o más exhibiciones. Para el aviso, desde el 30 de noviembre de 2026 la fecha es cuando se tiene por liquidada la operación. Define con tu asesor qué pago cierra la operación en tus contratos y qué fecha tomas hasta que esa regla entre en vigor.

Fundamento

Texto oficial

V. La realización habitual o profesional de actividades de construcción o desarrollo de bienes inmuebles, así como de intermediación en la transmisión de la propiedad o constitución de derechos sobre dichos bienes, en los que se involucren operaciones de compra o venta de los propios bienes. Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;

Texto oficial

I. Constitución o transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles por un valor igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA, al día en que se realice el pago o se cumpla la obligación;

Texto oficial

En caso de que no se establezcan montos de identificación, se entenderá que todos los actos u operaciones serán considerados Actividades Vulnerables y sujetos al cumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley, por lo que estarán sujetos a su acumulación.

Texto oficial

Los actos u operaciones que celebren quienes realicen las Actividades Vulnerables establecidas en el artículo 17 de la Ley con cada persona Cliente o Usuaria cuya suma acumulada, por tipo de acto u operación, alcance o supere los montos establecidos en cada fracción para la presentación de Avisos a que se refiere el mencionado artículo, estarán sujetas a la obligación de presentar Avisos, debiendo considerarse, para tales efectos, únicamente los actos u operaciones que en lo individual se ubiquen en los supuestos de identificación establecidos en el artículo 17 de la Ley.

La acumulación a la que se refiere el párrafo anterior deberá considerar un periodo de hasta seis meses, debiéndose presentar el Aviso correspondiente al momento de realizar la última operación con la que se alcance o supere el umbral de aviso respectivo, conforme a lo establecido en el artículo 17 de la Ley, aun cuando no se haya agotado el periodo referido.

Texto oficial

I. Se dé cumplimiento a la obligación, se liquide, se pague, se consigne o se acepte el pago o liquidación de un acto u operación individual, ya sea en una o más exhibiciones, o

II. Se dé cumplimiento a la obligación, se liquide, se pague, se consigne o se acepte el pago o la liquidación de un conjunto de actos u operaciones, y una sola persona aporte recursos para pagarlos o liquidarlos.

Texto oficial

En términos de lo previsto en el último párrafo del artículo 17 de la Ley, no serán objeto de Aviso las Actividades Vulnerables siguientes:

[…]

III. La prestación habitual o profesional de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles a que se refiere la fracción V del artículo 17 de la Ley, en los casos de la primera venta de inmuebles, cuando:

a) Los recursos provengan, total o parcialmente, de instituciones de banca de desarrollo o de Organismos públicos de vivienda, y

b) La totalidad del precio haya sido cubierta por conducto de Instituciones del Sistema Financiero.

Se entenderá como primera venta aquella que preceda a cualquier otra respecto del inmueble de que se trate.

Texto oficial

III. Para el artículo 17, fracciones III, V, VI, VII, y VIII de la Ley, aquélla en que se tenga por liquidada el acto u operación y se alcanzó el umbral de Aviso.