Recursos para desarrollos inmobiliarios

LFPIORPI art. 17, fr. V BisEn desarrollo en Clear Compliance

Identificación y aviso se miden sin contribuciones; el efectivo, con contribuciones. Revisa una operación en la calculadora.

En corto: si recibes recursos que se destinan a un desarrollo inmobiliario que se venderá o rentará, identificas a quien te los entrega desde cualquier monto. Presentas un aviso cuando lo recibido de una misma persona, sumado en hasta seis meses, llega a 8,025 UMA ($941,412.75) o más.

Quién está en este supuesto

La fracción V Bis es una actividad vulnerable agregada con la reforma de 2025. No habla de comprar ni vender un inmueble, sino de recibir dinero para sacar adelante un desarrollo. La ley define "Desarrollo Inmobiliario" como el proyecto para construir inmuebles o fraccionar lotes que se destinan a su venta o renta.

En la práctica, es quien recibe aportaciones de inversionistas o de otras personas que ponen dinero para financiar la obra. Da igual si el proyecto es un conjunto de departamentos, un fraccionamiento o una plaza para rentar locales.

No es lo mismo que la fracción V. La V cubre la construcción, el desarrollo y la intermediación cuando hay compra o venta del inmueble. La V Bis cubre el dinero que entra para hacer el desarrollo. Por eso, si un comprador te paga un anticipo o un apartado por un inmueble en preventa, ese pago es parte de una compraventa y se revisa en la fracción V, no en la V Bis. En cambio, el dinero de un inversionista o aportante que financia el desarrollo, sin comprar un inmueble, es de la V Bis. Si además vendes o intermedias los inmuebles, revisa Construcción, desarrollo e intermediación inmobiliaria. Una misma empresa puede estar en las dos y cumplir cada una por separado.

Cómo se mide

El umbral se compara contra el monto de lo que recibes. La ley no fija un monto para identificar. El Reglamento (art. 7, tercer párrafo) dice que, cuando no hay monto de identificación, todos los actos u operaciones son actividad vulnerable y se acumulan. Por eso identificas desde cualquier monto y sumas todo lo que te entrega la misma persona.

La suma es por tipo de operación y de hasta seis meses. Presentas el aviso cuando, con la última aportación, la suma llega al umbral, aunque no se haya agotado el periodo.

Esta fracción no trae su propio límite de efectivo. Pero si la operación es una transmisión de derechos reales sobre un inmueble, aplica la fracción I del artículo 32, que se revisa por separado.

Quién te entrega el dinero

La ley (art. 17, párrafo sobre fideicomisos) dice que también realizan las actividades vulnerables quienes actúan por medio de fideicomisos o cualquier otra figura jurídica. Por eso, si recibes los recursos a través de un fideicomiso, la fracción te aplica igual.

Qué cambia con el Acuerdo 115/2026

Desde el 30 de noviembre de 2026:

• La fecha del acto para el aviso es la de la última aportación que recibiste y destinaste al desarrollo en el mes calendario.
• Puedes enviar en un solo aviso todas las aportaciones de ese mes calendario, siempre que se apliquen al mismo desarrollo y el envío no pase del plazo máximo del artículo 23 de la Ley respecto de cada recurso.

Ejemplos

• Identificar al cliente: sí. En esta actividad aplica desde cualquier monto.
• Presentar aviso: no. Se compara el monto base $400,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).

Identificas a quien te entrega el recurso. Lo recibido no llega al umbral de aviso, pero se suma con lo que esa misma persona aporte en los siguientes meses, hasta seis.

• Identificar al cliente: sí. En esta actividad aplica desde cualquier monto.
• Presentar aviso: sí. Se compara el monto base $1,500,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).

Identificas a la sociedad y a su beneficiario controlador, y presentas el aviso porque lo recibido llega al umbral.

Qué tienes que hacer

1. Date de alta en el padrón antes de recibir recursos para el desarrollo. Ve Alta en el padrón.
2. Identifica a quien te entrega los recursos, desde cualquier monto, y a su beneficiario controlador cuando lo hay. Ve Identificación del cliente y Beneficiario controlador.
3. Presenta el aviso cuando lo recibido llegue al umbral. Ve Avisos.
4. Revisa si quien aporta es una persona políticamente expuesta. Ve Personas políticamente expuestas.
5. Conserva el expediente de cada aportante y la documentación de cada recepción de recursos. Ve Expediente y conservación.
6. Si algo te parece fuera de lo normal, revisa si procede un aviso de 24 horas. Ve Aviso de 24 horas.
7. Conoce lo que cambió con la reforma y las consecuencias de no cumplir. Ve Reforma 2025 y Sanciones.

Puntos a revisar con tu asesor

• Quién recibe los recursos. Si el dinero lo recibe un tercero que no actúa por medio de un fideicomiso ni de otra figura jurídica, la ley no dice con claridad si la fracción te aplica a ti. Confírmalo con tu asesor según cómo esté armado tu proyecto.

Fundamento

Texto oficial

IV Bis. Desarrollo Inmobiliario, al proyecto para la construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados a su venta o renta;

Texto oficial

V Bis. La recepción de recursos que se destinen para llevar a cabo un Desarrollo Inmobiliario cuya finalidad sea su venta o renta. Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando el acto u operación sea por una cantidad igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;

Texto oficial

También se considerará que realizan las actividades vulnerables previstas en el presente artículo, quienes actúan por medio de fideicomisos o cualquier otra figura jurídica.

Texto oficial

En caso de que no se establezcan montos de identificación, se entenderá que todos los actos u operaciones serán considerados Actividades Vulnerables y sujetos al cumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley, por lo que estarán sujetos a su acumulación.

Texto oficial

Los actos u operaciones que celebren quienes realicen las Actividades Vulnerables establecidas en el artículo 17 de la Ley con cada persona Cliente o Usuaria cuya suma acumulada, por tipo de acto u operación, alcance o supere los montos establecidos en cada fracción para la presentación de Avisos a que se refiere el mencionado artículo, estarán sujetas a la obligación de presentar Avisos, debiendo considerarse, para tales efectos, únicamente los actos u operaciones que en lo individual se ubiquen en los supuestos de identificación establecidos en el artículo 17 de la Ley.

La acumulación a la que se refiere el párrafo anterior deberá considerar un periodo de hasta seis meses, debiéndose presentar el Aviso correspondiente al momento de realizar la última operación con la que se alcance o supere el umbral de aviso respectivo, conforme a lo establecido en el artículo 17 de la Ley, aun cuando no se haya agotado el periodo referido.

Texto oficial

IV. Para el artículo 17, fracción V Bis de la Ley, aquélla en que se recibió y destinó la última aportación a un desarrollo inmobiliario, en el mes calendario.

Texto oficial

Tratándose de la Actividad Vulnerable realizada conforme a la fracción V Bis del artículo 17 de la Ley, es posible enviar en un Aviso todos los actos u operaciones realizados durante el mes calendario correspondiente siempre que los recursos recibidos sean aplicados al mismo Desarrollo Inmobiliario y que la fecha de envío del Aviso no transgreda el plazo máximo previsto en el artículo 23 de la Ley en la recepción de cada recurso.