Fe pública: notarios y corredores

LFPIORPI art. 17, fr. XIIEn desarrollo en Clear Compliance

Identificación y aviso se miden sin contribuciones; el efectivo, con contribuciones. Revisa una operación en la calculadora.

En corto: si das fe pública como notario o corredor, o la ley te da esa facultad como servidor público o persona facilitadora, hay actos que te obligan a identificar al cliente desde cualquier monto y a presentar un aviso. Algunos avisos son siempre; otros dependen de un monto, como el de una compraventa de inmueble ante notario, que se presenta desde 8,000 UMA ($938,480.00).

Quién está en este supuesto

La fracción XII se divide en cuatro apartados, según quién da la fe pública.

A. Notarios públicos

Aplica a los actos, las protocolizaciones y cualquier otro acto que formalices ante ti como notario. Los incisos son:

• a) Transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles, salvo las garantías a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.
• b) Poderes para actos de administración o dominio otorgados con carácter irrevocable.
• c) Constitución de personas morales, aumentos o disminuciones de capital social, fusión o escisión, y compraventa de acciones y partes sociales.
• d) Constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía, salvo los que garanticen un crédito a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.
• e) Contratos de mutuo o crédito, con o sin garantía, cuando el acreedor no forma parte del sistema financiero o no es un organismo público de vivienda.

B. Corredores públicos

Aplica a los actos, las protocolizaciones y cualquier otro acto que formalices ante ti como corredor. Los incisos son:

• a) Avalúos de bienes con valor igual o superior al umbral. El Reglamento (art. 29) aclara que aplica cuando en el avalúo usas tu fe pública.
• b) Constitución de personas morales mercantiles, aumentos o disminuciones de capital social, fusión o escisión, y compraventa de acciones y partes sociales de esas personas.
• c) Constitución, modificación o cesión de derechos de fideicomisos en los que puedas actuar, salvo los que garanticen un crédito a favor de instituciones del sistema financiero.
• d) Contratos de mutuo mercantil o créditos mercantiles en los que puedas actuar y en los que el acreedor no es parte del sistema financiero.

C. Servidores públicos con fe pública

Aplica a los servidores públicos a quienes las leyes les dan la facultad de dar fe pública en el ejercicio de sus atribuciones. En este apartado la ley solo los menciona: no fija montos ni supuestos propios. Desde el 30 de noviembre de 2026, las Reglas modificadas (art. 34 Ter) dicen que observan, en lo conducente, los capítulos II Quáter, III Bis, III Ter, X, XII, XIII y XIV de las Reglas, de acuerdo con las facultades que les den las leyes y disposiciones aplicables a sus funciones.

D. Personas facilitadoras

Aplica a las personas facilitadoras públicas y privadas de la Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias. Tienen los supuestos del apartado A, en los términos que ahí se señalan. Desde el 30 de noviembre de 2026, el mismo artículo 34 Ter de las Reglas les pide observar, en lo conducente, los capítulos que se mencionan en el apartado C.

Cuándo hay aviso

La ley no fija un monto para identificar al cliente en esta fracción. El Reglamento (art. 7, tercer párrafo) dice que, cuando no hay monto de identificación, todos los actos u operaciones son actividad vulnerable. Por eso identificas al cliente desde cualquier monto. El aviso depende del apartado y el inciso:

• A-a, inmuebles. Presentas el aviso cuando el valor más alto entre el precio pactado, el valor catastral, el valor comercial del inmueble o, si lo hay, el monto garantizado por suerte principal es de 8,000 UMA ($938,480.00) o más. Se compara el más alto de los cuatro, no el que tú elijas.
• A-b, A-c y A-e. El aviso es siempre, sin importar el monto.
• A-d, fideicomisos. Presentas el aviso desde 4,000 UMA ($469,240.00).
• B-a, avalúos. El aviso aplica si el bien tiene un valor de 8,025 UMA ($941,412.75) o más, y cuando en el avalúo usas tu fe pública (Reglamento, art. 29).
• B-b, B-c y B-d. El aviso es siempre, sin importar el monto.
• C. La ley no fija montos ni supuestos propios.
• D. Se aplican los supuestos del apartado A.

Además, el artículo 33 te pide algo distinto: en los instrumentos donde hagas constar actos del artículo 32 (los de la restricción de efectivo), tienes que identificar la forma en que se pagan las obligaciones cuando la operación llega al monto que fija ese artículo. Está en la cita del Fundamento.

Ejemplos

• Identificar al cliente: sí. En esta actividad aplica desde cualquier monto.
• Presentar aviso: sí. Se compara el monto base $1,050,000.00 contra $938,480.00 (8,000 UMA).

El monto que se compara es el más alto, aquí el valor catastral. Identificas a las partes y presentas el aviso aunque el precio pactado quede por debajo del umbral.

• Identificar al cliente: sí. Se compara el monto base $1,300,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).
• Presentar aviso: sí. Se compara el monto base $1,300,000.00 contra $941,412.75 (8,025 UMA).

El bien llega al umbral y el corredor usa su fe pública en el avalúo: identificas al cliente y presentas el aviso.

Qué tienes que hacer

1. Date de alta en el padrón antes de tu primer acto sujeto a la ley. Ve Alta en el padrón.
2. Identifica al cliente en cada acto de la fracción. Ve Identificación del cliente.
3. Pregunta por el beneficiario controlador, sobre todo en actos de personas morales y fideicomisos. Ve Beneficiario controlador.
4. Revisa si el cliente es una persona políticamente expuesta. Ve Personas políticamente expuestas.
5. Presenta el aviso cuando el acto sea de los que siempre lo piden o llegue al umbral de su inciso. Ve Avisos.
6. Identifica la forma de pago en los instrumentos del artículo 33. Ve Restricción de efectivo.
7. Si sospechas de una operación, revisa el aviso de 24 horas.
8. Conserva el expediente de cada cliente y el soporte de cada acto. Ve Expediente y conservación.

Puntos a revisar con tu asesor

• Cómo se aplican los apartados B y C a tu función concreta y qué otras obligaciones tienes por tu ley de fe pública. En el apartado C la ley no fija montos ni supuestos propios.
• En el apartado D, qué actos del apartado A hace una persona facilitadora en la práctica.
• Qué hacer si el acto tiene varios valores y no están a la vista (por ejemplo, un valor comercial sin avalúo reciente).

Fundamento

Texto oficial

XII. La prestación de servicios de fe pública, en los términos siguientes:

[…]

a) La transmisión o constitución de derechos reales sobre inmuebles, salvo las garantías que se constituyan en favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

[…]

b) El otorgamiento de poderes para actos de administración o dominio otorgados con carácter irrevocable. Las operaciones previstas en este inciso siempre serán objeto de Aviso;

c) La constitución de personas morales, su modificación patrimonial derivada de aumento o disminución de capital social, fusión o escisión, así como la compraventa de acciones y partes sociales de tales personas.

[…]

e) El otorgamiento de contratos de mutuo o crédito, con o sin garantía, en los que el acreedor no forme parte del sistema financiero o no sea un organismo público de vivienda.

Las operaciones previstas en este inciso, siempre serán objeto de Aviso.

Texto oficial

A. Tratándose de actos u operaciones celebrados ante las y los notarios públicos, las protocolizaciones, así como cualquier otro acto que conlleve a su formalización:

[…]

Estas operaciones serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando en los actos u operaciones el precio pactado, el valor catastral, el valor comercial del inmueble o, en su caso, el monto garantizado por suerte principal, el que resulte más alto, sea igual o superior al equivalente a ocho mil veces el valor diario de la UMA;

[…]

Las operaciones previstas en este inciso, siempre serán objeto de aviso.

d) La constitución o modificación de fideicomisos traslativos de dominio o de garantía, salvo los que se constituyan para garantizar algún crédito a favor de instituciones del sistema financiero u organismos públicos de vivienda.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría cuando las operaciones se realicen por un monto igual o superior al equivalente a cuatro mil veces el valor diario de la UMA, y

[…]

B. Tratándose de actos u operaciones celebrados ante las y los corredores públicos, las protocolizaciones, así como cualquier otro acto que conlleve a su formalización:

a) La realización de avalúos sobre bienes con valor igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA;

[…]

c) La constitución, modificación o cesión de derechos de fideicomisos, en los que de acuerdo con la legislación aplicable puedan actuar, salvo los que se constituyan para garantizar algún crédito a favor de instituciones que integran el sistema financiero;

Texto oficial

b) La constitución de personas morales mercantiles, su modificación patrimonial derivada de aumento o disminución de capital social, fusión o escisión, así como la compraventa de acciones y partes sociales de personas morales mercantiles;

[…]

d) El otorgamiento de contratos de mutuo mercantil o créditos mercantiles en los que de acuerdo con la legislación aplicable puedan actuar y en los que el acreedor no forme parte del sistema financiero.

Serán objeto de Aviso ante la Secretaría los actos u operaciones anteriores en términos de los incisos de este apartado.

C. Por lo que se refiere a los servidores públicos a los que las leyes les confieran la facultad de dar fe pública en el ejercicio de sus atribuciones previstas en el artículo 3, fracción VII de esta Ley.

Texto oficial

D. Tratándose de las personas facilitadoras públicas y privadas a que se refiere la Ley General de Mecanismos Alternativos de Solución de Controversias, las previstas en el apartado A de esta fracción, en los términos que se señalan.

Texto oficial

Las personas depositarias de Fe Pública, en los instrumentos en los que hagan constar cualquiera de los actos u operaciones a que se refiere el artículo anterior, deberán identificar la forma en la que se paguen las obligaciones que de ellos deriven cuando las operaciones tengan un valor igual o superior al equivalente a ocho mil veinticinco veces el valor diario de la UMA.

En caso de que el valor de la operación sea inferior a la cantidad antes referida y cuando el acto u operación haya sido total o parcialmente pagado con anterioridad a la firma del instrumento, bastará la declaración que bajo protesta de decir verdad hagan las personas Clientes o Usuarias.

Texto oficial

En caso de que no se establezcan montos de identificación, se entenderá que todos los actos u operaciones serán considerados Actividades Vulnerables y sujetos al cumplimiento de las obligaciones previstas en la Ley, por lo que estarán sujetos a su acumulación.

Texto oficial

Las personas corredoras públicas deberán observar lo dispuesto en el artículo 17, fracción XII, Apartado B, inciso a), de la Ley, cuando en la realización de avalúos sobre los bienes respectivos utilicen la fe pública.

Texto oficial

Quienes realicen Actividades Vulnerables en términos del artículo 17, fracción XII, Apartados C y D de la Ley, observarán, en lo conducente, lo previsto en los Capítulos II Quáter, III Bis, III Ter, X, XII, XIII y XIV de estas reglas, de conformidad con las facultades que al efecto establezcan las leyes y disposiciones normativas aplicables al ejercicio de sus funciones.